住宅ローン返済中でも不動産担保ローンは借入できる？具体的な事例と審査のポイントを解説
「住宅ローンがまだ残っているけれど、不動産担保ローンを借りられる？」
「自宅にはすでに住宅ローンの抵当権が付いているけれど、追加で融資を受けられる？」
このような疑問をお持ちの方は少なくありません。
結論からいうと、住宅ローン返済中でも不動産担保ローンを借りられる可能性はあります。
住宅ローンが残っている不動産には、通常、住宅ローンを融資している金融機関の抵当権が設定されています。そのため、新たに不動産担保ローンを利用する場合は「第二順位（2番抵当）」となるケースがあります。
ただし、すべての金融機関・不動産担保ローン業者が2番抵当を取り扱っているわけではありません。また、借入できるかどうかは、不動産の評価額、住宅ローンの残高、担保余力、返済能力などを総合的に判断して決まります。
本記事では、住宅ローン返済中に不動産担保ローンを利用した具体的な事例を中心に、審査のポイントやよくある質問を詳しく解説します。
【事例1】住宅ローン残高が1,500万円でも不動産担保ローンを借りられたケース
まずは、住宅ローンの残高が比較的少なくなっているケースです。
事例
不動産評価額：3,500万円
住宅ローン残高：1,500万円
希望借入額：500万円
資金使途：事業資金
このケースでは、住宅ローンを返済している途中ではあるものの、不動産の評価額に対して住宅ローン残高が比較的少ない状態です。
仮に不動産評価額3,500万円に対して住宅ローン残高が1,500万円であれば、単純計算では約2,000万円の差額があります。
この差額がそのまま借入可能額になるわけではありませんが、**「担保余力があるかどうか」**を判断するうえで重要な材料になります。
不動産担保ローンでは、担保不動産の評価額だけではなく、既存の住宅ローンなどの残債を考慮して融資可能額を検討します。実際に、住宅ローン残高を差し引いたうえで融資可能額を算出する考え方があります。
このように、住宅ローン返済中だからといって、直ちに「借入不可」と判断されるわけではありません。
【事例2】購入当初より不動産価格が上昇し、担保余力が生まれたケース
次は、住宅ローンを組んだ後に不動産の価値が上昇したケースです。
事例
住宅購入時の価格：3,000万円
現在の不動産評価額：4,000万円
住宅ローン残高：2,000万円
希望借入額：500万円
資金使途：事業資金・設備資金
住宅ローンを組んだ当初は「購入価格3,000万円・住宅ローン3,000万円」だったとしても、その後、周辺エリアの地価上昇などによって不動産評価額が4,000万円になっている場合があります。
一方、住宅ローンの返済が進み、残高が2,000万円まで減少していれば、不動産評価額と住宅ローン残高の間に差が生まれます。
このような差が、いわゆる担保余力です。
不動産担保ローンの審査では、担保不動産の評価額と既存借入の残高を確認し、追加融資をしても十分な担保余力があるかを検討します。
ただし、担保余力が2,000万円あるからといって、そのまま2,000万円借りられるわけではありません。
実際の融資可能額は、金融機関独自の評価方法や担保掛目、借入期間、返済能力などによって変わります。
【事例3】住宅ローン返済中で「2番抵当」になったが借入できたケース
住宅ローン返済中に不動産担保ローンを利用する際、特に重要になるのが抵当権の順位です。
住宅ローンを借りる際には、融資金融機関が不動産に第一順位の抵当権を設定していることが一般的です。
その状態で別の不動産担保ローンを利用すると、追加で設定される抵当権は第二順位になる場合があります。
事例
自宅の評価額：5,000万円
住宅ローン残高：2,500万円
希望借入額：700万円
資金使途：会社の運転資金
既存住宅ローン：第一順位
不動産担保ローン：第二順位
仮に自宅が5,000万円と評価され、住宅ローン残高が2,500万円であれば、一定の担保余力が期待できます。
もちろん、不動産評価額から住宅ローン残高を単純に差し引けば融資できるわけではありません。
しかし、十分な担保余力があり、申込者の返済能力にも問題がなければ、第二順位の抵当権による不動産担保ローンを検討できる場合があります。
一方で、第二順位の抵当権者は、万が一不動産を売却して債権を回収することになった場合、第一順位の抵当権者より後に回収することになります。
そのため、第二順位での融資は第一順位よりも金融機関側のリスクが高く、取り扱っていない金融機関もあります。
【事例4】住宅ローン残高が多くても、別の不動産を担保にしたケース
「自宅の住宅ローンがまだかなり残っている」という場合でも、必ずしも不動産担保ローンを諦める必要はありません。
事例
自宅評価額：4,000万円
住宅ローン残高：3,500万円
自宅だけでは担保余力が少ない
別途、土地を所有
土地評価額：2,000万円
土地には抵当権なし
希望借入額：1,000万円
このような場合、自宅だけを担保にするのではなく、抵当権の設定されていない別の不動産を担保として利用する方法があります。
不動産担保ローンでは、本人所有の不動産だけでなく、条件によっては家族所有の不動産などを担保提供できる商品もあります。もっとも、名義人の同意などが必要になる場合があります。
「住宅ローンが残っているから借りられない」と考えるのではなく、所有している不動産全体を確認してみることが重要です。
【事例5】住宅ローン残高が多く、追加融資ではなく借り換えを検討したケース
住宅ローンの残高が多く、第二順位での追加融資が難しいケースでは、現在の借入を含めて借り換える方法が検討されることもあります。
事例
不動産評価額：4,500万円
住宅ローン残高：3,000万円
その他借入：500万円
必要資金：1,000万円
この場合、住宅ローン3,000万円に加えて、その他借入500万円、さらに必要資金1,000万円を追加すると、総借入額は4,500万円になります。
不動産評価額とのバランスを考えると、追加融資だけでは難しい可能性があります。
そこで、既存の借入を整理し、新たな不動産担保ローンへの借り換えや一本化を検討する方法があります。
ただし、借り換えには手数料や登記費用などが発生する場合があり、金利や毎月の返済額だけでなく、総返済額まで比較することが大切です。
【事例6】自営業・法人経営者が自宅を担保に事業資金を調達したケース
住宅ローン返済中の方から特に多い相談の一つが、「自宅を担保にして事業資金を調達したい」というケースです。
事例
自宅評価額：4,000万円
住宅ローン残高：1,800万円
希望借入額：800万円
資金使途：運転資金
事業年数：10年
銀行融資では、決算内容や事業実績などが重要になります。
一方、不動産担保ローンでは、事業内容や返済能力に加えて、担保となる不動産の価値も重要な審査要素になります。
そのため、銀行融資だけでは必要資金を調達できなかった場合でも、不動産担保ローンという選択肢を検討できる可能性があります。
もちろん、不動産を担保にする以上、返済が困難になった場合には不動産を失うリスクがあります。
事業資金として利用する場合は、「借りられるか」だけではなく、「無理なく返済できるか」を慎重に検討することが重要です。
【事例7】希望額を下げることで融資を検討できたケース
不動産担保ローンでは、「希望額満額では難しいが、借入額を減らせば検討可能」というケースもあります。
事例
不動産評価額：3,000万円
住宅ローン残高：2,000万円
希望借入額：1,500万円
この場合、希望額1,500万円をそのまま融資するには担保余力とのバランスが厳しくなる可能性があります。
そこで、必要資金を改めて整理し、
「本当に1,500万円必要なのか？」
を検討します。
例えば、事業資金として必要なのが800万円であれば、借入希望額を800万円まで下げることで、融資の可能性が変わる場合があります。
不動産担保ローンでは、希望額を大きくするほど担保に対する借入額の割合が高くなるため、必要最低限の金額に絞ることも一つのポイントです。
【よくあるご質問】
ここからは、住宅ローン返済中の方からよく寄せられる質問をまとめます。
Q1. 住宅ローン返済中でも不動産担保ローンは借りられますか？
はい、借りられる可能性があります。
住宅ローンが残っている不動産には、すでに抵当権が設定されていることが一般的ですが、担保余力が十分にあれば第二順位の抵当権で不動産担保ローンを利用できる場合があります。
ただし、すべての金融機関・ローン会社が2番抵当を取り扱っているわけではありません。
Q2. 2番抵当とは何ですか？
すでに第一順位の抵当権が設定されている不動産に、追加で設定される抵当権のことです。
例えば、住宅ローンを借りている銀行が第一順位、その後に借りる不動産担保ローン会社が第二順位となるケースがあります。
万が一、不動産を売却して債権を回収する場合、基本的に第一順位の抵当権者が先に回収し、その後に第二順位の抵当権者が回収します。
そのため、第二順位の融資では担保余力がより重要になります。
Q3. 住宅ローン残高が多いと不動産担保ローンは借りられませんか？
必ずしもそうとは限りません。
重要なのは、住宅ローン残高と不動産評価額のバランスです。
住宅ローン残高が多くても、不動産評価額が高ければ担保余力が残っている可能性があります。
反対に、不動産評価額に対して住宅ローン残高が大きい場合は、追加融資が難しくなる可能性があります。
Q4. 住宅ローンの残高がどのくらいなら借りられますか？
一律の基準はありません。
不動産評価額、住宅ローン残高、希望借入額、返済能力、物件の流動性などを総合的に審査するためです。
例えば、
不動産評価額4,000万円－住宅ローン残高1,500万円
と、
不動産評価額4,000万円－住宅ローン残高3,500万円
では、同じ住宅ローン返済中でも状況が大きく異なります。
Q5. 住宅ローン返済中なら、住宅ローンを借りている銀行に相談すべきですか？
選択肢の一つです。
ただし、住宅ローンを借りている金融機関が不動産担保ローンの追加融資に対応しているとは限りません。
また、他社の不動産担保ローンを利用する場合は、第二順位での抵当権設定になる可能性があります。
そのため、現在の住宅ローンの条件と、複数の不動産担保ローンの条件を比較することが大切です。
Q6. 不動産担保ローンの審査では何を見られますか？
主に次のような点が確認されます。
不動産の評価額
住宅ローンなど既存借入の残高
担保余力
希望借入額
収入・事業収入
他の借入状況
返済状況
資金使途
不動産の所在地・種類・権利関係
特に住宅ローン返済中の場合は、**「不動産にどれだけ担保余力が残っているか」**が重要なポイントになります。
Q7. 住宅ローンの返済が遅れていても不動産担保ローンを借りられますか？
住宅ローンの返済状況に問題がある場合、審査は慎重になる可能性があります。
不動産担保ローンは不動産だけを見て融資するものではなく、返済能力や既存借入の状況なども確認されます。
返済遅延などがある場合は、まず現在の借入状況を整理したうえで、利用可能な方法を専門業者に相談することをおすすめします。
Q8. 自宅以外の不動産を担保にできますか？
可能な場合があります。
例えば、所有している土地、投資用不動産、マンションなどです。
ただし、物件の種類や所在地、権利関係などによって取り扱いが異なります。
自宅の担保余力が少ない場合でも、別の不動産を所有しているのであれば、一緒に相談してみるとよいでしょう。
Q9. 住宅ローン返済中に不動産担保ローンを借りると毎月の返済はどうなりますか？
基本的には、住宅ローンとは別に不動産担保ローンの返済が発生します。
例えば、
住宅ローン：月8万円
不動産担保ローン：月5万円
であれば、単純計算で毎月13万円の返済が必要になります。
そのため、融資可能額だけを見るのではなく、住宅ローンと不動産担保ローンを合わせた毎月の返済額を無理なく支払えるかを確認してください。
Q10. 住宅ローン返済中なら、まず何を準備すればいいですか？
まずは以下を整理しておくと相談がスムーズです。
現在の住宅ローン残高
不動産のおおよその購入価格
不動産の所在地
土地・建物の種類
希望借入額
資金使途
年収または事業収入
その他の借入状況
特に、住宅ローンの「現在の残高」が分かる資料を準備しておくと、不動産担保ローンの相談が進めやすくなります。
【住宅ローン返済中でも、まずは「担保余力」を確認しましょう】
住宅ローン返済中だからといって、不動産担保ローンを利用できないとは限りません。
重要なのは、
「不動産の評価額に対して、住宅ローン残高がどの程度残っているか」
という点です。
住宅ローンの返済が進んでいる場合や、不動産の評価額が高い場合には、担保余力が残っている可能性があります。
また、住宅ローン返済中の自宅だけではなく、所有している別の不動産を担保にする方法や、既存借入を含めて借り換えを検討する方法もあります。
一方で、2番抵当を取り扱わない金融機関もあるため、「住宅ローンが残っているから無理」と自己判断せず、住宅ローン残高と不動産の情報をもとに専門業者へ相談することが重要です。
不動産担保ローンは、まとまった資金を調達できる一方、不動産を担保にする以上、返済できなくなった場合には不動産を失う可能性があります。
そのため、借入可能額だけではなく、毎月の返済額や総返済額まで確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
「住宅ローン返済中だけど、自宅を担保に追加融資を受けられるか知りたい」
という方は、まず現在の住宅ローン残高と不動産の所在地・種類・おおよその評価額を整理して、専門業者に相談してみるとよいでしょう。
