不動産を担保にしても総量規制は適用される？適用外で借入する方法を解説
「不動産を担保にすれば、年収の3分の1を超えて借りられる？」
「すでに他社からの借入が多いけれど、不動産担保ローンなら総量規制の対象外になる？」
不動産を所有していて、新たな資金調達を検討している方の中には、このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
結論からいうと、不動産担保ローンだからといって、すべての融資が総量規制の対象外になるわけではありません。
一方で、一定の条件を満たす不動産担保貸付については、貸金業法上の「総量規制の適用除外」に該当する場合があります。
この記事では、不動産担保ローンと総量規制の関係、対象外となる可能性があるケース、年収の3分の1を超える借入を検討する際のポイントについて、わかりやすく解説します。
【そもそも「総量規制」とは？】
総量規制とは、貸金業者による個人への過剰な貸付けを抑制するための制度です。
原則として、貸金業者から個人が借り入れる場合、借入残高が年収の3分の1を超える貸付けはできません。
例えば、年収600万円の方であれば、総量規制上の借入残高の基準は原則として200万円です。
ここで注意したいのは、総量規制は「すべてのローン」に適用されるわけではないという点です。
総量規制の対象となるのは、基本的に貸金業者から個人が借り入れる場合です。銀行など、貸金業者に該当しない金融機関からの借入は、貸金業法上の総量規制の対象外です。
また、住宅ローンなど、総量規制になじまない一定の貸付けについても「適用除外」とされています。金金融庁+1
【不動産を担保にすれば総量規制は対象外？】
ここが、不動産担保ローンを検討する際に最も注意したいポイントです。
「不動産を担保にする＝必ず総量規制の対象外」ではありません。
総量規制について、日本貸金業協会は、担保や保証人の有無、消費目的か事業目的かにかかわらず、個人向けの貸付けは原則として総量規制の対象になると説明しています。日日本ファイナンシャルサービス協会
ただし、一定の不動産担保貸付については、総量規制の「適用除外」に該当します。
具体的には、個人顧客または担保提供者の居宅などを除く不動産を担保とする貸付けについて、一定の条件を満たす場合には総量規制の適用除外となります。
金融庁の資料では、不動産担保貸付について、
居宅等を担保とする場合を除くこと
顧客の返済能力を超えないと認められること
契約締結時の不動産価格の範囲内での貸付けであること
などが条件として示されています。金金融庁
つまり、担保となる不動産の種類や、借入額、返済能力などによって取り扱いが異なるということです。
【自宅を担保にした不動産担保ローンはどうなる？】
特に注意が必要なのが「自宅」です。
「自宅を持っているから、その自宅を担保にすれば総量規制を超えて借りられる」と考えるのは適切ではありません。
金融庁も、不動産担保ローンについては総量規制の対象外となる一方、自宅を担保とした不動産担保ローンは総量規制の対象となる旨を案内しています。金金融庁
そのため、「不動産を所有している」という事実だけでは、総量規制の適用除外になるとは限りません。
例えば、
自宅
投資用マンション
アパート
一棟マンション
土地
店舗・事務所
その他の収益不動産
など、担保にする不動産の種類や利用状況によって判断が異なる可能性があります。
不動産担保ローンを利用する場合は、「何を担保にするのか」だけでなく、「誰が借りるのか」「何に使うのか」「いくら借りるのか」「返済能力はどうか」といった点を総合的に確認することが重要です。
【総量規制の「適用除外」と「例外」は違う】
総量規制について調べる際、「適用除外」と「例外」という言葉が出てきます。
この2つは似ていますが、意味が異なります。
適用除外とは？
「適用除外」とは、そもそも総量規制の対象として扱わない貸付けです。
日本貸金業協会によると、代表的なものとして、
不動産購入のための貸付け（いわゆる住宅ローン）
自動車購入時の自動車担保貸付け
有価証券を担保とする貸付け
一定の不動産担保貸付け
売却予定不動産の売却代金により返済される貸付け
などがあります。日日本ファイナンシャルサービス協会
適用除外となる貸付けは、総量規制の計算上の借入残高にも算入されないという特徴があります。
例外貸付けとは？
一方、「例外貸付け」は、一定の条件のもとで総量規制を超える貸付けが認められるものです。
例えば、
顧客に一方的に有利となる借換え
借入残高を段階的に減少させるための借換え
一定の緊急医療費の貸付け
配偶者貸付
一定の条件を満たす個人事業者への事業資金の貸付け
などがあります。日日本ファイナンシャルサービス協会
「適用除外」と「例外」では、その後の借入れへの影響も異なるため、不動産担保ローンを検討する際には区別して考えることが大切です。
【総量規制を超えて借り入れられる可能性がある方法】
では、年収の3分の1を超える借入れを検討している場合、どのような方法があるのでしょうか。
1．一定の条件を満たす不動産担保貸付を利用する
不動産担保貸付の中には、一定の条件を満たすことで総量規制の適用除外となるものがあります。
特にポイントとなるのが、居宅等を除く不動産を担保とすること、返済能力を超えないこと、担保不動産の価格の範囲内での貸付けであることなどです。金金融庁
そのため、例えば自宅以外に土地・アパート・マンションなどの不動産を所有している場合には、不動産の価値を活用した資金調達を検討できる可能性があります。
ただし、適用除外に該当するかどうかは個別の契約内容によって判断されます。
2．法人名義での借入れを検討する
法人への貸付けは、個人に対する総量規制の対象外です。
金融庁および日本貸金業協会も、総量規制は個人向けの貸付けを対象とするものであり、法人名義の借入れには適用されないと説明しています。金金融庁+1
そのため、法人が所有する不動産や、法人の事業用不動産を活用して資金調達を行う場合には、個人向け融資とは異なる審査・制度のもとで検討できる場合があります。
なお、個人事業主と法人は扱いが異なります。
個人事業主の場合は原則として総量規制の対象ですが、事業計画・収支計画・資金計画などから返済能力があると認められる場合には、総量規制の「例外貸付け」として年収の3分の1を超える借入れが認められる場合があります。日日本ファイナンシャルサービス協会
3．銀行など貸金業者以外の金融機関を検討する
総量規制は貸金業法に基づく制度です。
そのため、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫など、貸金業者に該当しない金融機関からの借入れには、貸金業法上の総量規制は適用されません。日日本ファイナンシャルサービス協会
ただし、「総量規制の対象外＝必ず融資を受けられる」という意味ではありません。
各金融機関には独自の審査基準があり、年収、既存借入、不動産の担保評価、返済能力などを確認したうえで融資の可否が判断されます。
【不動産担保ローンでは「年収だけ」で判断されないケースがある】
不動産担保ローンの大きな特徴は、無担保ローンとは異なり、不動産という資産を担保にすることで資金調達を検討できる点です。
無担保ローンでは、主に収入や信用情報などから返済能力を判断します。
一方、不動産担保ローンでは、それらに加えて、
不動産の所在地
土地・建物の種類
不動産の市場価値
担保評価額
先順位抵当権などの担保設定状況
既存の借入残高
資金使途
返済計画
など、さまざまな要素を確認します。
そのため、「年収が低いから絶対に借りられない」「他社借入があるから不動産担保ローンも利用できない」と一律に判断することはできません。
反対に、不動産を担保にできるからといって、希望額を必ず借りられるわけでもありません。
担保価値だけでなく、返済能力や既存債務などを含めて総合的に判断されます。
【「総量規制対象外だから」という理由だけで借りるのは危険】
総量規制の適用除外に該当する可能性があったとしても、借入れには返済義務があります。
例えば、1,000万円の価値がある不動産を所有していたとしても、1,000万円をそのまま借りられるわけではありません。
不動産の担保評価、既存の抵当権、融資条件、返済能力などによって借入可能額は変わります。
また、不動産担保ローンでは返済ができなくなった場合、担保に設定した不動産を売却して債務を返済することになる可能性があります。
特に自宅など生活基盤となる不動産を担保にする場合は、返済計画を十分に検討することが重要です。
「総量規制を超えて借りられるか」だけではなく、**「無理なく返済できる金額はいくらなのか」**という視点で資金調達を検討しましょう。
【まとめ｜不動産担保ローンは総量規制の対象外になる場合がある】
不動産担保ローンと総量規制の関係をまとめると、次のようになります。
不動産を担保にすれば、必ず総量規制の対象外になるわけではない
一定の不動産担保貸付は総量規制の「適用除外」となる
居宅等を担保とする場合には注意が必要
適用除外となる不動産担保貸付には、返済能力や担保価格など一定の条件がある
法人への貸付けは総量規制の対象外
個人事業主は一定の条件を満たせば「例外貸付け」を利用できる場合がある
銀行など貸金業者ではない金融機関からの借入れは、貸金業法上の総量規制の対象外
総量規制の対象外であっても、融資審査がなくなるわけではない
「他社借入が多い」「年収の3分の1を超える資金が必要」「不動産を所有しているので、その資産を活用したい」といった場合には、一般的な無担保ローンだけでなく、不動産担保ローンという資金調達方法を検討する余地があります。
ただし、総量規制の適用除外に該当するかどうかは、担保不動産の種類、契約内容、借入額、返済能力などによって異なります。
まずは所有している不動産の所在地や種類、現在の借入状況などを整理し、利用できる資金調達方法を確認することから始めてみましょう。
