相続で共有持分になった不動産でも借入できる？共有者に知られず相続税を払う方法を解説

相続によって実家や収益不動産を「共有名義」で取得したものの、

• 相続税の納付資金が足りない

• 自分の持分だけを担保にお金を借りたい

• 他の共有者には知られたくない

• 売却は避けたい

このような悩みを抱える方は少なくありません。

特に近年は、兄弟姉妹で不動産を共有相続した後、「納税資金が不足しているが、親族関係を悪化させたくない」という理由から、“共有持分を担保にした不動産担保ローン”を検討するケースが増えています。

本記事では、「相続で共有持分になった不動産を使い、共有者に内密で借入して相続税を支払いたい」というテーマについて、事例を中心に詳しく解説します。

【相続した不動産が共有持分になるケースとは？】

相続では、不動産を複数人で共有するケースがよくあります。

例えば、

• 実家を兄弟3人で相続

• 賃貸アパートを姉妹で共同相続

• 土地を法定相続分で登記

などです。

この場合、それぞれが「共有持分」を所有します。

例：

• 長男：2分の1

• 次男：4分の1

• 長女：4分の1

この“自分の持分”には財産的価値があるため、金融会社によっては担保設定が可能です。

【事例①】兄に知られず、自分の持分だけで相続税を納付したケース

相続内容

東京都内の実家（土地・建物）を兄弟2人で相続。

• 兄：2分の1

• 弟：2分の1

弟は会社経営をしており、手元資金に余裕がありませんでした。

しかし相続税の納付期限は10か月以内。

現金不足から、

• 持分売却

• カードローン

• 親族への相談

も検討しましたが、最終的に選んだのが**「共有持分を担保にした不動産担保ローン」**でした。

共有者に知られず借入したい理由

弟様は、

• 兄と不仲

• お金の相談をしたくない

• 将来は持分整理予定

• まずは相続税を払いたい

という状況でした。

そのため、

「兄に知られず、自分の持分だけで借入できないか」

を希望されていました。

実際に可能だったのか？

結論から言うと、可能でした。

共有持分は単独所有財産として扱われるため、共有者の同意なしで担保設定できるケースがあります。

ただし重要なのは、

• どの金融会社を選ぶか

• 持分割合

• 不動産所在地

• 他共有者の属性

• 既存借入

などです。

結果として、

• 借入額：600万円

• 使途：相続税納付

• 共有者への直接連絡：なし

で資金調達に成功しました。

【事例②】遺産分割協議前でも相談し、納税資金を確保したケース

神奈川県の土地を姉妹3名で相続。

しかし、

• 遺産分割協議がまとまらない

• 相続税の納付期限が迫る

• 現金が不足

という状態でした。

相談者様は法定相続分を前提に、自身の持分相当について相談。

金融会社側で、

• 相続関係資料

• 固定資産税評価

• 不動産査定

を確認し、融資審査を実施。

結果として、相続税納付に必要な資金を確保できました。

このケースでは、

「不動産を急いで売却せずに済んだ」

ことが大きなメリットでした。

【共有持分だけを担保に借入できる理由】

「共有不動産なのに、なぜ単独で借入できるの？」

と疑問を持つ方も多いでしょう。

共有持分は法律上、

“各共有者が独立して所有する財産”

として扱われます。

そのため、自分の持分については、

• 売却

• 贈与

• 担保設定

などが可能です。

つまり、不動産全体ではなく“自分の権利部分”に担保を設定するイメージです。

【共有者に内密で借入したい場合の注意点】

ここは非常に重要です。

1. 登記で知られる可能性はある

担保設定を行う場合、通常は登記が入ります。

不動産登記を確認すれば、共有者が気づく可能性はあります。

ただし、

• 日常的に登記を見る人は少ない

• 直接連絡をしない金融会社もある

ため、「すぐ知られる」とは限りません。

2. 金融会社によって対応が異なる

共有持分融資に積極的な会社もあれば、

• 共有案件NG

• 共有者同意必須

• 相続案件不可

という会社もあります。

特に銀行系では難しいケースも多く、共有持分に対応した不動産担保ローン会社選びが重要です。

3. 相続トラブル中は慎重な審査になる

以下に該当する場合は注意が必要です。

• 遺産分割調停中

• 共有者と訴訟中

• 差押えあり

• 空き家問題あり

こうした案件では、融資条件が厳しくなることがあります。

【事例③】持分売却を避け、相続税だけ先に支払えたケース

埼玉県の収益アパートを兄妹4人で相続。

相談者様は、

「持分を売ると親族関係が壊れる」

と悩んでいました。

一方で相続税は数百万円単位。

自己資金では不足していたため、共有持分担保ローンを利用。

結果として、

• 相続税を期限内納付

• 不動産売却回避

• 家族トラブル回避

につながりました。

後日、共有者間で話し合いを行い、最終的に持分整理も実現しています。

【共有持分担保ローンが向いている人】

以下のような方に向いています。

• 相続税の納税資金が不足している

• 不動産を売りたくない

• 共有者に相談しづらい

• 一時的に資金が必要

• 持分売却は避けたい

• 銀行で断られた

特に相続税は納付期限が厳格なため、早めの相談が重要です。

【共有持分と相続税の借入でよくある質問】

Q1. 共有者の同意なしで借入できますか？

可能なケースがあります。

共有持分のみを担保対象とする不動産担保ローンでは、共有者の署名・押印なしで進められる場合があります。

ただし金融会社によって審査基準は異なります。

Q2. 共有者に絶対バレませんか？

「絶対に知られない」とは言えません。

理由は、担保設定登記が行われるケースがあるためです。

ただし、

• 共有者へ直接連絡しない

• 郵送方法に配慮

• 来店不要

など、プライバシーに配慮した対応を行う会社もあります。

Q3. 相続登記前でも相談できますか？

ケースによりますが、相談可能な場合があります。

• 遺産分割協議書

• 戸籍

• 固定資産税通知書

などをもとに審査できることもあります。

Q4. 相続税の支払い目的でも利用できますか？

可能です。

実際に、

• 相続税納付

• 代償金支払い

• 遺品整理費用

• 空き家管理費

などで利用されるケースがあります。

Q5. 銀行で断られましたが借入できますか？

銀行では共有持分案件を扱わないことも多いため、不動産担保ローン専門会社への相談で可能性が広がることがあります。

Q6. 持分が少なくても借入できますか？

可能性はあります。

ただし、

• 持分割合

• 不動産価値

• 立地

• 他共有者状況

によって審査結果は変わります。

【相続税の納付期限は「10か月以内」】

相続税には厳格な期限があります。

被相続人が亡くなってから10か月以内に申告・納付が必要です。

期限を過ぎると、

• 延滞税

• 加算税

などの負担が発生する可能性があります。

そのため、

「不動産はあるが現金が足りない」

という方は、早期相談が重要です。

【まとめ｜共有持分でも相続税資金を調達できる可能性があります】

相続で共有持分となった不動産でも、自分の持分を活用して資金調達できる可能性があります。

特に、

• 相続税を早急に支払いたい

• 共有者に知られたくない

• 不動産売却は避けたい

という方にとって、共有持分対応の不動産担保ローンは有効な選択肢の一つです。

共有不動産は案件ごとの差が大きいため、

• 持分割合

• 相続状況

• 他共有者との関係

• 不動産価値

によって可否が変わります。

そのため、共有持分や相続案件に実績のある専門会社へ早めに相談することが重要です。