市街化調整区域とは？市街化区域との違いや不動産担保ローンを組めるかを解説
不動産を所有している方の中には、「自分の土地が市街化調整区域にあると分かった」「市街化調整区域の土地・建物を担保に融資を受けたい」といった悩みをお持ちの方もいるのではないでしょうか。
市街化調整区域は、都市計画法によって原則として市街化を抑制する区域とされているため、一般的な宅地とは異なる制限があります。そのため、不動産を売却するときだけでなく、不動産担保ローンを検討するときにも、区域の指定や建築・利用状況などを確認することが重要です。
この記事では、市街化調整区域とは何か、市街化区域との違い、市街化調整区域内の物件を担保にローンを組めるのかについて、分かりやすく解説します。
【市街化調整区域とは？】
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて定められた区域の一つで、市街化を抑制すべき区域を指します。
都市計画区域では、計画的に市街地を形成していくため、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けることがあります。この区分を「区域区分」や「線引き」と呼びます。
市街化調整区域では、市街化区域と比較して建物の建築や開発に一定の制限が設けられています。
そのため、
土地を購入して住宅を建てたい
古い建物を建て替えたい
土地を造成して利用したい
所有している不動産を売却したい
不動産を担保に融資を受けたい
といった場合には、単に土地や建物が存在するだけでなく、その土地がどのような都市計画上の区域に指定されているかを確認する必要があります。
なお、市街化調整区域だからといって、すべての建物が建築できないわけではありません。一定の要件を満たす場合には建築や開発が認められることがあります。
具体的な建築可否については、自治体の都市計画担当窓口などへの確認が必要です。
【市街化区域とは？】
市街化区域とは、都市計画法上、すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされています。
市街化調整区域とは目的が異なり、住宅地や商業地などの市街地を計画的に整備していくことを基本としています。
ただし、市街化区域であればどのような建物でも自由に建築できるという意味ではありません。
用途地域などによって、建築できる建物の種類や規模などに制限が設けられている場合があります。
そのため、不動産の価値や利用可能性を確認するときには、市街化区域・市街化調整区域の区分だけでなく、用途地域、接道状況、建築確認、既存建物の適法性などを総合的に確認することが大切です。
【市街化区域と市街化調整区域の違い】
市街化区域と市街化調整区域の主な違いを整理すると、以下のようになります。
項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
基本的な考え方 | 市街化を図る区域 | 市街化を抑制する区域 |
建築・開発 | 一定のルールのもとで行われる | より厳しい制限がある |
住宅の建築 | 原則として可能 | 一定の要件・許可等が必要となる場合がある |
土地利用 | 住宅・店舗・事業所など | 利用方法に制限がある場合がある |
不動産担保ローン | 物件の状況等を確認して判断 | 物件の状況等をより慎重に確認 |
特に注意したいのが、「市街化調整区域＝価値がない」「市街化区域＝必ず高く評価される」ではないという点です。
不動産の担保評価では、所在地、土地面積、地形、接道状況、建物の状態、権利関係、周辺の取引状況など、さまざまな要素が関係します。
【市街化調整区域の不動産は売却できる？】
市街化調整区域にある不動産でも、売却自体が一律に禁止されているわけではありません。
ただし、購入後の土地利用や建築について制限がある場合があるため、買主にとって利用しやすい物件かどうかによって、売却価格や売却期間などに影響する可能性があります。
たとえば、現在建物が建っている場合でも、「その建物がどのような経緯で建築されたのか」「建て替えが可能なのか」「用途変更が可能なのか」といった点が重要になります。
また、土地の地目が「宅地」になっているからといって、必ずしも自由に建築できるとは限りません。
市街化調整区域内の不動産を売却・購入する場合は、登記情報だけで判断せず、自治体などに都市計画法上の扱いを確認することをおすすめします。
【市街化調整区域内の物件を担保にローンは組める？】
では、本題です。
市街化調整区域内にある土地や建物を担保にして、不動産担保ローンを組むことはできるのでしょうか。
結論からいうと、市街化調整区域にあるという理由だけで、不動産担保ローンが一律に利用できないとは限りません。
ただし、市街化区域内の一般的な不動産と比較すると、担保評価や融資条件の判断において、より慎重な確認が必要になるケースがあります。
不動産担保ローンでは、土地・建物そのものの価値だけではなく、万が一返済が難しくなった場合に、担保不動産を売却して債権を回収できる可能性なども考慮されます。
市街化調整区域では土地利用や建築に制限があるため、物件によっては売却先が限定される可能性があります。
そのため、金融機関や不動産担保ローン会社によっては、融資対象外としている場合もあります。
一方で、物件の立地や面積、建物の状況、権利関係、利用状況などによっては、担保として評価できる場合もあります。
つまり、「市街化調整区域だからローンは無理」と決めつけず、物件ごとに審査・評価を受けることが重要です。
【市街化調整区域の物件で融資審査に影響しやすいポイント】
市街化調整区域内の不動産を担保に融資を検討する場合、主に次のようなポイントが確認されます。
1．建物が適法に建築されているか
現在建っている建物について、どのような許可や手続きを経て建築されたのかは重要な確認事項です。
市街化調整区域では建築に関する制限があるため、建築確認済証や検査済証、開発許可・建築許可等の資料が確認できると、物件の状況を把握しやすくなります。
ただし、必要となる資料や許可の有無は物件によって異なります。
2．再建築が可能か
現在建物が存在していても、将来的に建て替えができるとは限りません。
「現在は住宅として利用できている」という事実だけではなく、建て替えや増改築の可否について確認することが大切です。
再建築の可否は、担保評価を考えるうえでも重要なポイントとなります。
3．土地の接道状況
道路との接し方や道路の種類も重要です。
建築基準法上の道路に適切に接しているか、道路幅員はどの程度か、接道義務を満たしているかなどによって、建物の建築可能性や不動産としての利用価値が変わることがあります。
4．土地・建物の権利関係
所有権だけでなく、抵当権、賃借権、共有持分などの権利関係も確認されます。
すでに他の金融機関から借入があり、抵当権が設定されている場合には、その残高や順位なども融資判断に影響することがあります。
5．周辺の不動産取引状況
担保評価では、周辺地域における不動産の流通性や取引事例なども重要になります。
市街化調整区域では、同じ区域内でも立地条件や土地の利用状況によって評価が大きく異なる場合があります。
【市街化調整区域の不動産担保ローンで確認しておきたい書類】
融資相談をスムーズに進めるためには、可能な範囲で物件資料を準備しておくとよいでしょう。
代表的な資料としては、
登記事項証明書
公図
地積測量図
固定資産税評価証明書
固定資産税納税通知書
建物の登記事項証明書
建築確認済証・検査済証
開発許可等に関する資料
物件の写真
既存借入が分かる資料
などがあります。
すべての書類が必ず必要になるわけではありません。また、物件の種類や自治体によって必要な資料は異なります。
手元に資料が揃っていない場合でも、まずは不動産担保ローン会社に相談してみることで、必要な確認事項を整理できる場合があります。
【市街化調整区域の物件でも不動産担保ローンを検討できるケース】
市街化調整区域にある物件でも、担保不動産として検討できる可能性があります。
たとえば、
「市街化調整区域にある土地・建物を所有しているが、事業資金が必要」
「相続した市街化調整区域の不動産を活用して資金調達したい」
「銀行融資では希望額に届かなかった」
「既存の借入をまとめるための資金が必要」
といったケースです。
もちろん、実際に融資が可能かどうか、また融資金額や金利などの条件は、物件の担保評価や申込者の返済能力、既存借入などを含めた個別審査によって決まります。
【まとめ｜市街化調整区域だからといって融資を諦める必要はない】
市街化調整区域とは、都市計画法上、市街化を抑制すべき区域として定められた区域です。
市街化区域が計画的に市街化を図る区域であるのに対し、市街化調整区域では建築や開発などについて、より慎重な確認が必要になります。
そのため、市街化調整区域の不動産は、一般的な市街化区域内の不動産とは異なる視点から担保評価を行う必要があります。
しかし、市街化調整区域にあるというだけで、不動産担保ローンを利用できないとは限りません。
建物の建築経緯、再建築の可否、接道状況、土地・建物の権利関係、周辺の不動産流通性などを確認したうえで、物件ごとに判断されます。
「市街化調整区域だから担保にならないかもしれない」と自己判断せず、まずは専門の不動産担保ローン会社に相談してみることが大切です。
当社では、市街化区域・市街化調整区域を問わず、お客様がお持ちの不動産について、担保として活用できる可能性を個別に確認しています。
市街化調整区域の土地・建物を所有していて資金調達を検討している方は、まずはお気軽にご相談ください。
