他人の不動産を担保に借入できる？家族・親族・法人所有の不動産を活用する方法を事例付きで解説

【他人の不動産を担保に借入はできるのか？】

「自分名義の不動産は持っていないけれど、親が土地を所有している。」「配偶者名義の自宅を担保に資金調達したい。」「会社の代表者ではないが、会社所有の不動産を担保に融資を受けられるのか？」

このような相談は、不動産担保ローン会社へ数多く寄せられます。

結論からいうと、他人名義の不動産を担保として借入を行うことは可能です。

ただし、借主だけの判断では手続きは進められず、不動産所有者（担保提供者）の同意や契約への参加など、いくつかの条件があります。

この記事では、他人の不動産を担保に借入する仕組みや注意点を、実際によくある事例を交えながら詳しく解説します。

【他人の不動産を担保に借入する仕組み】

不動産担保ローンでは、借入をする人（債務者）と、不動産を提供する人（担保提供者）が別人でも契約できます。

例えば、

• 借主：長男

• 担保提供者：父親

• 担保：父親所有の土地

という契約は珍しくありません。

金融機関や不動産担保ローン会社では、担保提供者本人の意思確認を行い、抵当権設定契約を締結したうえで融資を実行します。

つまり、

借入する人と不動産所有者が異なること自体は問題ありません。

重要なのは、不動産所有者が十分に内容を理解し、担保提供に同意していることです。

【事例1】親名義の土地を担保に事業資金を調達

最も多いケースが親族間での担保提供です。

ケース

40代男性が個人事業を営んでいました。

事業拡大のため500万円の資金が必要でしたが、自宅は賃貸で担保になる不動産がありませんでした。

一方、父親は地方に土地を所有していました。

父親が土地を担保提供することに同意し、不動産担保ローンを利用。

必要資金を調達し、新規設備を導入できました。

ポイント

・借主と担保提供者は別人

・父親が抵当権設定契約に署名

・土地の評価額が融資額を上回っていた

親族間では非常によくあるケースです。

【事例2】配偶者名義の自宅を担保に借入

共働き世帯では、住宅ローンの関係で自宅が妻単独名義というケースもあります。

夫が事業資金を必要とした際、

妻所有の住宅を担保に借入を行いました。

もちろん妻本人の同意が必要になります。

金融機関では、

• 本人確認

• 意思確認

• 抵当権設定契約

を行った上で融資となります。

配偶者だから自由に担保にできるわけではなく、

所有者本人の正式な承諾が必須です。

【事例3】会社所有の不動産を担保に代表者が借入

法人経営者からも多い相談です。

会社名義の工場や事務所を担保にして、

代表者個人が借入を希望するケースがあります。

この場合、

会社が担保提供者となり、

代表者が借主となる契約が可能な場合があります。

ただし、

会社法上の手続きや株主構成などを確認されるケースもあります。

法人名義の不動産では通常より審査項目が増えることがあります。

【事例4】兄弟名義の土地を担保に住宅資金を調達

相続後、

兄が土地を取得し、

弟が住宅建築資金を必要としました。

兄が担保提供に同意し、

土地を担保にローンを利用。

住宅ローンでは難しいケースでも、

不動産担保ローンでは柔軟に対応できる場合があります。

親族間の協力によって資金調達できた事例です。

【事例5】共有名義不動産の場合

土地が

• 父50%

• 母50%

の共有名義だったケースです。

長男が借入を希望しました。

共有不動産では、

持分だけ担保設定できるケースもありますが、

実際には共有者全員の協力を求められることが多くあります。

共有名義は手続きが複雑になるため、

事前相談が重要です。

【他人名義不動産を担保にする際の注意点】

借入が可能でも注意すべき点があります。

所有者の意思確認が必要

本人の意思確認なく契約はできません。

委任状だけでは対応できないケースも多く、

原則として本人の契約参加が必要です。

返済できないと担保を失う可能性

返済が滞ると、

抵当権が実行され、

担保不動産が競売などの対象になる可能性があります。

担保提供者にも大きな影響があるため、

十分な説明が必要です。

不動産評価によって借入額が決まる

借入可能額は、

担保評価額や返済能力を総合的に判断して決まります。

希望額がそのまま借りられるとは限りません。

【よくある質問】

Q1. 他人名義の不動産でも本当に借入できますか？

はい、可能です。

ただし、不動産所有者が担保提供者として正式に契約へ参加し、抵当権設定に同意する必要があります。

Q2. 親の土地なら勝手に担保にできますか？

できません。

親が所有者である以上、親本人の同意が必要です。

Q3. 配偶者名義なら自由に利用できますか？

いいえ。

夫婦であっても所有者本人の承諾が必要になります。

Q4. 相続予定の土地は利用できますか？

原則として相続前は利用できません。

現在の所有者が担保提供者となる必要があります。

Q5. 共有名義でも借入できますか？

ケースによります。

共有者全員の協力が必要となる場合が多くあります。

Q6. 法人所有の不動産も担保になりますか？

可能です。

法人が担保提供者となり、必要書類を提出したうえで審査が行われます。

Q7. 保証人も必要ですか？

契約内容によります。

担保だけで対応できる場合もあれば、保証人を求められるケースもあります。

Q8. 審査では何を見られますか？

主に以下の点です。

• 不動産の評価

• 借入目的

• 返済能力

• 他社借入状況

• 担保提供者の意思確認

Q9. 抵当権とは何ですか？

返済できなくなった場合に、金融機関が担保不動産から債権を回収するための権利です。

借入時には法務局で抵当権設定登記が行われます。

Q10. 家族以外でも担保提供できますか？

可能な場合があります。

知人や法人など第三者が担保提供者となるケースもありますが、契約内容や審査によって判断されます。

【まとめ】

他人名義の不動産を担保に借入することは、法律上も実務上も可能です。

実際には、

• 親名義の土地

• 配偶者名義の自宅

• 会社所有の不動産

• 兄弟名義の土地

• 共有名義の不動産

などを活用した資金調達事例は少なくありません。

一方で、不動産所有者には担保提供による責任が生じます。返済ができなくなった場合には、大切な不動産を失う可能性もあるため、契約内容を十分に理解したうえで手続きを進めることが重要です。

不動産担保ローンは、銀行では対応が難しいケースでも柔軟に相談できる場合があります。

「他人名義の不動産を担保に借入できるか知りたい」「自分のケースで利用できるか相談したい」という方は、まずは状況を整理したうえで、不動産担保ローンを取り扱う専門会社へ相談してみることをおすすめします。