不動産の共有持分とは？単独で売買や不動産担保ローンの借入はできる？仕組み・事例・注意点を徹底解説

【不動産の共有持分とは？】

相続や夫婦での住宅購入などをきっかけに、「共有名義」の不動産を所有している方は少なくありません。

その中でよくあるご相談が、

• 自分の持分だけ売却できるのか？

• 共有者に知られずに借入できるのか？

• 不動産担保ローンは利用できるのか？

という内容です。

結論からいうと、共有持分は単独で処分できるものと、共有者全員の同意が必要なものがあります。

この記事では、不動産の共有持分の基本から、実際によくある相談事例、不動産担保ローンの利用可否まで詳しく解説します。

【共有持分とは？】

共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有している場合、それぞれが持つ所有権の割合をいいます。

例えば、

• 父：2分の1

• 長男：4分の1

• 次男：4分の1

というように、それぞれの権利割合が登記されています。

共有持分は「土地だけ」「建物だけ」ではなく、不動産全体に対する権利割合となります。

【共有持分が発生するケース】

共有持分になる代表例は次のとおりです。

• 相続

• 夫婦で住宅ローンを組んだ住宅

• 親子で購入した住宅

• 兄弟姉妹で相続した実家

• 投資用不動産を共同購入

特に近年は相続による共有名義が増えており、売却や資金調達時の相談も増えています。

【事例①】相続した実家を売りたいが兄弟が反対している

ご相談内容

父親が亡くなり、

• 長男50％

• 次男50％

で実家を相続。

長男は売却を希望していますが、次男は住み続けたいと言って話がまとまりません。

解説

共有不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

つまり長男一人では実家全体を売却できません。

しかし、

長男が所有する50％の共有持分だけであれば売却可能です。

もっとも、共有持分だけを購入する一般の買主は少ないため、専門業者への売却を検討するケースが多くなります。

【事例②】共有者に内緒で不動産担保ローンを利用したい

ご相談内容

兄弟と共有している土地の持分だけを担保に資金を借りたい。

兄弟には知られたくない。

解説

共有持分のみを担保として取り扱う金融機関や不動産担保ローン会社はあります。

持分のみで融資できるかどうかは、

• 持分割合

• 不動産価値

• 他の共有者との関係

• 利用目的

などを総合的に判断します。

共有者全員が契約者になる必要がないケースもありますが、融資条件は金融機関ごとに異なります。

そのため、共有持分に対応した不動産担保ローン会社へ相談することが重要です。

【事例③】離婚後も共有名義のまま住宅を所有している

ご相談内容

元夫婦で住宅を共有名義のまま所有。

住宅ローンは完済している。

事業資金として借入したい。

解説

離婚後も共有名義が残っているケースは珍しくありません。

共有持分だけでも担保評価が可能なケースがあります。

ただし、

• 元配偶者が居住している

• 使用状況が複雑

• 持分割合が少ない

などの場合は評価が下がることがあります。

【事例④】共有持分だけを売却して現金化したい

ご相談内容

相続した土地を兄弟3人で共有している。

話し合いが進まず現金化できない。

解説

共有持分だけの売却は法律上可能です。

近年では共有持分専門の買取会社も増えています。

ただし、

一般市場より価格が低くなることが多いため、

まずは持分の査定を受けることをおすすめします。

【事例⑤】共有持分を担保に事業資金を調達

ご相談内容

会社経営者。

親から相続した土地の3分の1を所有。

銀行融資が難しく、不動産担保ローンを検討。

解説

銀行では共有持分のみの融資が難しいケースがあります。

一方で、不動産担保ローン会社では共有持分の担保評価に対応している場合があり、

• 事業資金

• 納税資金

• 運転資金

• 他社借換え

などに利用されるケースがあります。

【単独でできること・できないこと】

単独でできること

• 自分の共有持分を売却

• 自分の共有持分を贈与

• 自分の共有持分を相続

• 持分を担保に借入（金融機関による）

共有者全員の同意が必要

• 不動産全体の売却

• 建物の解体

• 建替え

• 大規模なリフォーム

• 不動産全体への抵当権設定

【よくある質問】

Q1. 共有持分だけ売却できますか？

はい、可能です。

自分の持分のみであれば、共有者の承諾は不要です。

Q2. 共有持分だけで不動産担保ローンは利用できますか？

対応している金融機関・ローン会社であれば可能です。

不動産価値や持分割合などによって審査結果は異なります。

Q3. 持分が10％しかありません。それでも借入できますか？

可能性はあります。

ただし持分割合が小さいほど担保評価は低くなる傾向があります。

Q4. 共有者に知られず借入できますか？

契約内容や手続きは金融機関によって異なります。

共有持分を取り扱う実績がある会社へ事前相談すると安心です。

Q5. 相続した実家を共有のまま放置するとどうなりますか？

将来的に相続人が増え、権利関係がさらに複雑になる可能性があります。

売却や資金調達が難しくなる前に、早めの整理を検討するとよいでしょう。

Q6. 住宅ローンが残っていても共有持分は担保になりますか？

状況によります。

既存の抵当権や残債、不動産の評価などを踏まえて判断されます。

Q7. 銀行で断られた場合でも相談できますか？

はい。

銀行と不動産担保ローン会社では審査基準が異なるため、銀行で難しかった案件でも相談できる場合があります。

【共有持分で資金調達を検討する際のポイント】

共有持分は通常の単独所有不動産と比べて権利関係が複雑なため、担保評価や契約条件は金融機関によって大きく異なります。

そのため、

• 共有持分の取扱実績がある会社を選ぶ

• 相続案件に詳しい担当者へ相談する

• 不動産評価だけでなく権利関係も確認してもらう

ことが重要です。

早めに相談することで、売却・借入・共有状態の解消など、複数の選択肢を比較しながら最適な方法を検討できます。

【まとめ】

共有持分は、自分の権利であれば単独で売却や贈与が可能ですが、不動産全体の売却や建替えなどは共有者全員の同意が必要です。

また、共有持分だけを担保に利用できる不動産担保ローンもありますが、金融機関によって取扱いや審査基準は異なります。

相続や離婚、事業資金の調達など、共有持分に関する悩みは早めの相談が解決への近道です。

共有名義の不動産について「売却できるのか」「借入できるのか」「自分のケースではどうなるのか」とお悩みの方は、共有持分の取り扱い実績が豊富な専門会社へ相談し、ご自身に合った解決方法を確認することをおすすめします。